Ley de Vivienda

Entrada 10 de septiembre de 2024 Civil Ningún comentario

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableciendo un marco legal para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada en España. A continuación, se resumen sus principales aspectos:

1. Definición de «gran tenedor»: Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Este umbral puede reducirse a cinco inmuebles en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

2. Zonas de mercado residencial tensionado: Las administraciones competentes pueden declarar zonas tensionadas donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible. Para ello, deben cumplirse al menos uno de los siguientes requisitos:

  • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

3. Limitación de la actualización anual de la renta de alquiler: La ley establece límites a la actualización anual de las rentas de alquiler, desvinculándola del IPC:

  • Durante 2023, el incremento máximo es del 2%.
  • Durante 2024, el incremento máximo será del 3%.
  • A partir de 2025, se implementará un nuevo índice de referencia para la actualización de las rentas, aún por definir.

4. Regulación de los precios del alquiler en zonas tensionadas: En estas áreas, la renta pactada al inicio de un nuevo contrato no podrá exceder la última renta vigente en los cinco años anteriores, actualizada según el índice aplicable. Para grandes tenedores, la renta no podrá superar el límite máximo establecido por el sistema de índices de precios de referencia.

5. Gastos de gestión inmobiliaria: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador, independientemente de si es persona física o jurídica.

6. Medidas de protección frente a desahucios: Se refuerzan las garantías procesales en procedimientos de desahucio, especialmente cuando afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica. Los grandes tenedores deben someterse a procedimientos de conciliación o intermediación antes de iniciar acciones legales.

7. Beneficios fiscales para propietarios: Se establecen incentivos fiscales en el IRPF para arrendadores que arrienden viviendas en zonas tensionadas, con reducciones de hasta el 90% en los rendimientos netos del alquiler si se cumplen ciertos requisitos, como bajar la renta en un 5% respecto al contrato anterior.

8. Recargo del IBI para viviendas vacías: Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a viviendas desocupadas de forma permanente, incentivando así su incorporación al mercado de alquiler.

9. Calificación indefinida de la vivienda protegida: La ley establece que la calificación de las viviendas protegidas será indefinida, garantizando su destino a alquiler social de manera permanente.

10. Vivienda asequible incentivada: Se promueve la colaboración público-privada para aumentar la oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles, mediante incentivos a propietarios que destinen sus inmuebles a este fin.

Esta ley busca equilibrar el mercado inmobiliario, protegiendo a los inquilinos y fomentando una oferta de vivienda más accesible y asequible en todo el territorio nacional.